1. Preambul

Cea mai mare noutate legislativă a anului 2016 a fost de departe intrarea în vigoare a Legii nr. 77/2016 privind darea în plată. Menită a fi o lege de protecție socială, aceasta a avut ca unic scop crearea unui mecanism legal favorabil consumatorilor aflați în imposibilitatea de a rambursa creditele ipotecare contractate cu instituții bancare.

Dezideratele acestei legi au fost unele nobile, s-a dorit implementarea unei proceduri simple, pe înțelesul consumatorilor, care să echilibreze balanța puterii ce, în opinia unora, înclina puternic în favoarea băncilor și prejudicia omul de rând, înglodat în datorii. Legea a venit în contextul în care relația dintre bănci și consumatori era deja una tensionată, pe fondul numeroaselor litigii introduse în baza Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive. Inițiatorii legii au susținut că se introduce o nouă modalitate de protejare a împrumutaților, că se deschide calea negocierii contractelor de credit și că astfel se vor determina băncile să aibă o abordare mai prudențială cu privire la condițiile de creditare.

Pe de altă parte, instituțiile bancare au luptat cu toate mijloacele posibile împotriva adoptării unei asemenea legi. S-au previzionat efecte apocaliptice, de tipul creșterii avansurilor la creditele ipotecare, instabilității cursului valutar al Euro, scăderii investițiilor străine în contextul instabilității legislative create de o astfel de lege.

În ciuda numeroaselor controverse și a opozițiilor foarte vocale din partea ambelor tabere create, Legea dării în plată a trecut cu succes de Parlament, după ce a suferit în prealabil mai multe amendamente, fiind votată de majoritatea parlamentarilor, indiferent de culoarea politică.

2. Despre darea în plată

Fără a intra în prea multe detalii și discuții de tipul celor care s-au mai purtat, Legea dării în plată prevede în teorie un mecanism simplu, pus în mișcare de către consumator, de stingere a unei obligații pecuniare asumate de acesta, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce constituie garanția unui credit ipotecar contractat la o instituție de creditare.

Condițiile impuse de lege pentru a beneficia de un asemenea mecanism sunt minimale, iar voința băncii, care poate fie să accepte necondiționat transferul dreptului, fie să conteste notificarea prin intermediul căii de atac, trece pe plan secund.

Modalitatea de reglementare aleasă de legiuitor a fost una cel puțin neconvențională, în contextul în care Codul Civil stipulează în favoarea debitorului o astfel de opțiune de eliberare de datorie, însă numai cu acordul expres al creditorului. Rațiunea care a stat la baza acestei prevederi este aceea că un creditor nu poate fi obligat să accepte o altă contraprestație decât cea pentru care a contractat, cu atât mai puțin cu cât obiectul de activitate al băncilor nu este acela de a tranzacționa imobile

Eliminarea acestui element esențial din dispozițiile legii dării în plată este abuziv, dar ar putea fi considerat de unii ca fiind justificat din perspectiva faptului că băncile nu ar fi acceptat de bunăvoie o asemenea propunere din partea clientului. Tocmai de aceea, pare-se, voința creditorului a fost înlocuită cu cea a legiuitorului. Cumva în secundar, legea prevede posibilitatea încheierii unui acord între părțile contractului, în vederea evitării unei asemenea proceduri. Cu toate acestea, cele câteva luni scurse au dovedit că încheierea de acorduri nu este ceea ce se urmărește, iar majoritatea consumatorilor nu au avut în realitate dorința de a găsi o soluție concretă, alta decât aceea de a scăpa de un credit devenit ușor dispensabil.

Un alt aspect care transcende spiritul legii, este acela că s-a ajuns să se dea în plată terenuri și clădiri care nu au destinația de locuințe. Din nou se observă superficialitatea cu care legiuitorul s-a aplecat asupra cuvintelor reflectate de articolele de lege care prevăd că scopul de a construi o locuință trebuia să existe doar la încheierea contractului, neraportându-se, în nici un moment, la efectele neatingerii  ulterioare a acestuia.

Încă de la bun început, atât modalitatea de redactare, cât și lipsa de interes a legiuitorului pentru aplicarea textelor de lege au ridicat numeroase semne de întrebare și au dat naștere la controverse peste controverse.

În cele ce urmează, vom încerca să subliniem unele dintre cele mai importante efecte ale legii cristalizate  ca urmare a intervenției legiuitorului, a deciziei Curții Constituționale, a formarii unor direcții asumate de o majoritate doctrinară, sau, pur și simplu, urmare a adoptării unei poziții defensive de către bănci.

3. Efectele produse de intrarea în vigoare a legii

La mai bine de șase luni de la intrarea în vigoare, putem analiza obiectiv care au fost urmările produse de o astfel de lege inovatoare. Impactul acesteia asupra întregii populații se lasă încă așteptat, în contextul în care oamenii sunt totuși reticenți la ideea de a renunța la locuința familială, indiferent de gradul de disperare în care se află.

La momentul întocmirii proiectului pentru această lege, inițiatorii preconizau că va profita celor peste 800.000 de români care au apelat la un astfel de tip de credit. Așteptările erau foarte mari și se credea că băncile vor fi asaltate cu sute de mii de notificări de dare în plată, provenite de la oameni aflați în stare de insolvabilitate. Din ultimele date indicate de către BNR, până la acest moment, au fost înregistrate aproximativ 4.000 de notificări, un număr mic în comparație cu previziunile inițiale.

Însă nu aspectul cantitativ ar prezenta importanță, dacă am avea siguranța că legea își atinge scopul pentru care a fost adoptată, respectiv acela de a veni în întâmpinarea oamenilor aflați în nevoie.

Conform unor statistici recente, scopul nobil al legii a fost deturnat, în sensul în care la această procedură nu au apelat persoane depășite financiar de dificultatea restituirii unui credit contractat pentru achiziționarea unei locuințe ci, dimpotrivă, sunt consumatori care nu înregistrează întârzieri la plată. Astfel, mulți clienți ai băncilor au ajuns la concluzia că nu mai este rentabilă continuarea creditului în contextul în care valoarea garanțiilor a scăzut dramatic pe fondul crizei economice. Mai mult, 10% din notificări provin de la debitori care dețin în proprietate două sau mai multe imobile sau care dau în plată terenuri și nicidecum imobile cu titlu de locuință. De asemenea, sunt numeroși debitori care au apelat la această procedură pentru a stinge două sau mai multe contracte, recordul fiind deținut de o persoană care a închis opt credite în acest mod.

Se poate observa foarte clar că legea a fost redactată în formă mult prea simplistă, nefăcându-se distincție între cei care nu mai au posibilitatea să-și achite creditul și cei care nu mai vor, lăsând loc interpretării în funcție de interesele fiecăruia și aplicării ei în acest context legislativ nu foarte generos.

1. Implicațiile fiscale ale Legii dării în plată

În iunie 2016, a intrat în vigoare Ordonanța de Urgență nr. 32/2016 pentru completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal și reglementarea unor măsuri financiar – fiscale.

Conform acestor noi reglementări, persoanele fizice (indiferent de calitatea pe care o au în contractul de credit – debitor, codebitor, coplătitor, garant personal sau ipotecar) nu vor plăti impozitul aferent transferului de proprietate imobiliară în cazul dării în plată a imobilului. Măsura se aplică o singură dată, numai la prima operațiune de dare în plată, chiar dacă creditul este garantat cu una sau mai multe proprietăți imobiliare.

Totodată, persoanele care au fost deja executate silit și care apelează la dispozițiile legii pentru a li se anula datoriile neachitate, nu vor mai trebui să achite impozitul pe transferul bunurilor imobile, iar cele care l-au achitat sub orice formă, după intrarea în vigoare a ordonanței de urgență, pot cere restituirea acestuia. Pe de altă parte, cei care au achitat impozitul înainte de data intrării în vigoare a acestui act normativ nu au posibilitatea obținerii unei restituiri.

2. Excepțiile de neconstituționalitate invocate

Puse în fața faptului împlinit, băncile au făcut front comun și s-au folosit de singura modalitate de opoziție prevăzută de lege, respectiv contestația împotriva notificării de dare în plată, pentru a crea cadrul procesual în vederea atacării constituționalității legii.

Astfel, conform studiilor efectuate, din cele aproximativ 4.000 de notificări, doar 7% au avut ca finalitate acte de dare în plată, restul procedurilor fiind paralizate de contestații, în cadrul cărora băncile au profitat de ocazie și au invocat numeroase excepții de neconstituționalitate. Majoritatea au ca obiect încălcarea principiului separației puterilor în stat, al neretroactivității legii civile, dreptul la proprietate, libertatea comerțului și principiul securității juridice.

În contextul în care legea încalcă în mod flagrant principii instituite de Constituție și de Codul Civil, întreaga țară a așteptat cu sufletul la gură prima decizie a Curții Constituționale. Iată că, abia pe 25 octombrie, mult așteptata decizie a venit, însă, în lipsa unei motivări a Curții, aceasta nu pare că a tranșat toate problemele, creând astfel, la acest moment, încă un val de nedumerire. Singura certitudine este că legea nu a fost declarată neconstituțională în integralitatea ei și că va continua să producă efecte.

Curtea a resimțit presiunea sarcinii dificile de a împărți dreptatea între două tabere și a dispus admiterea a două excepții și respingerea altor două ca inadmisibilă, respectiv ca neîntemeiată.

Mai precis, prima excepție vizează declararea ca neconstituțională a sintagmei „precum și din devalorizarea bunurilor imobile” prevăzute de art. 11, considerând că ”obiectul procesului îl reprezintă plata contractului și nu bunurile imobile”. La o primă vedere, eliminarea acestei sintagme nu afectează în mod fundamental legea; rămâne de văzut care au fost considerentele Curții cu privire la acest aspect.

De asemenea, a fost admisă parțial o altă excepție, în sensul în care aplicarea legii este constituțională în măsura în care instanța judecătorească verifică condițiile referitoare la existența impreviziunii.

De reținut că, pentru a se stabili in mod obiectiv aplicabilitatea impreviziunii, Codul reglementează și câteva condiții de îndeplinit, care se vor analiza de la caz la caz.

O primă problemă care se întrevede vizează faptul că teoria impreviziunii nu era reglementată de vechiul cod civil; astfel, rămâne de văzut în ce măsură legea va fi aplicabilă și contractelor încheiate sub imperiul vechii reglementări. Acest aspect trebuie analizat și prin prisma faptului că excepția de neconstituționalitate care viza retroactivitatea legii, a fost respinsă ca neîntemeiată, prin aceeași decizie a Curții.

Asupra acestor două elemente reținute de Curte, părerile sunt împărțite. Susținătorii legii afirmă că darea în plată poate fi făcută și în temeiul unor contracte încheiate sub incidența vechiului cod civil, aflate în derulare la momentul intrării în vigoare a legii.

Pe de altă parte, cealaltă tabără declară că decizia Curții reprezintă o victorie pentru bănci și că această condiționare la incidența impreviziunii va scoate din sfera de aplicare a legii contractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil.

3. Sfera de aplicare a legii

În ceea ce privește acest aspect, s-au purtat până în prezent numeroase discuții, prin care s-a tranșat majoritatea problemelor întâlnite în practică, astfel că nu se impune reluarea acestora. Cu caracter de noutate este soluția conturată în practică și în doctrină pentru problema dării în plată a imobilelor supuse executării silite.

Legiuitorul a prevăzut posibilitatea consumatorului de a învesti instanța cu o acțiune în constatarea stingerii creanței, indiferent de stadiul în care se află procedura de executare. De reținut este că, în ciuda exprimării generoase utilizate în dispozițiile legale, acest tip de acțiune poate fi introdus numai în situația în care imobilul ce face obiectul dării în plată a fost deja adjudecat în cadrul executării. Teoria prevede că, în ipoteza în care executarea silită a fost inițiată, dar imobilul se află încă în patrimoniul debitorului, consumatorul nu va apela la acțiunea în constatarea stingerii creanței, ci la un tipul de acțiune standard prevăzut de lege. Intenția legiuitorului la momentul folosirii sintagmei „indiferent de stadiul în care se află procedura” a fost aceea de a asigura aplicabilitatea legii indiferent de valorificarea sau nu a bunului imobil în cadrul executării silite.

Într-o astfel de situație, procedura prealabilă a notificării intenției de dare în plată nu mai este obligatorie pentru admisibilitatea acțiunii, întrucât nu se mai poate realiza un transfer al dreptului de proprietate, imobilul fiind deja adjudecat. Cu toate acestea, debitorul are posibilitatea de a informa creditorul, anterior introducerii acțiunii, cu privire la intenția de stingere a datoriei.

Din nou, această procedură judiciară nu face decât să vină în sprijinul consumatorului, ajungându-se astfel la situația inechitabilă în care banca va fi nevoită să accepte stingerea datoriei, chiar și în ipoteza în care nu își recuperează integral creanța pentru care inițiase executarea silită.

4. Poziția defensivă a băncilor

Ca urmare intrării în vigoare a legii, reacția băncilor nu a întârziat să apară. Astfel, se preconiza că se va ajunge la deteriorarea condițiilor de locuit pe fondul creșterii chiriilor. Această previziune are la bază ideea simplă că cererea pentru locuințele închiriate va crește exponențial, ca urmare a dării în plată. În plus, condițiile de creditare au fost deja înăsprite, iar majoritatea tinerilor nu vor mai fi eligibili pentru achiziționarea unui imobil prin intermediul unui credit, singura alternativă rămânând chiria. Cu toate acestea, până acum, nu s-a constatat o creștere semnificativă a chiriilor.

In ceea ce privește prețurile de vânzare, în mod surprinzător, acestea au scăzut în ultima perioadă în marile orașe ale tării, atât pentru apartamentele vechi, cât și pentru cele noi. Acest aspect poate părea, la o primă vedere, a fi un efect benefic al legii, însă, analizat pe termen lung, concluzia diferă.

Așa cum deja am menționat, băncile au procedat la majorarea avansului pentru creditele ipotecare acordate în lei și euro, restrângând semnificativ numărul persoanelor care dețin astfel de lichidități. În cele din urmă, tot mai puțini se vor bucura de această scădere a prețurilor, în condițiile în care accesul la credite va fi limitat. Singura opțiune viabilă rămâne în continuare programul Prima Casă, care pare că nu a fost afectat de acest cadru legislativ incert, în ciuda previziunilor inițiale.

4. În loc de concluzie

Dincolo de controversele ce au înconjurat această lege, un aspect de necontestat este faptul că Legea dării în plată introduce în sistemul legislativ un remediu atipic la dispoziția consumatorului supraîndatorat. Actul normativ se află încă într-o perioadă de tranziție, în care incertitudinea este cuvântul ce-l poate caracteriza cel mai bine. Există încă multe elemente neclare cu privire la implicațiile legii, cum ar fi  imposibilitatea recuperării cheltuielilor de executare întrucât acestea nu intră în noțiunea de „datorie” prevăzută de lege sau aplicarea posibilităților prevăzute de lege chiar și în cazul executării silite inițiate ca urmare a declarării scadenței anticipate a creditului.

Toate aceste probleme au rămas până acum fără rezolvare, iar singura nădejde rămâne în competența judecătorilor noștri, în speranța că aceștia, analizând de la caz la caz, vor găsi soluția cea mai adecvată.

Totodată, poate odată cu publicarea în Monitorul Oficial a Deciziei Curții Constituționale, lucrurile se vor mai clarifica.

Articol scris de Andrada Bulgaru și Delia Lepădatu. 

Descarcă articolul în format pdf.