RO EN

Noutăți legislative privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile

În data de 20 septembrie 2016 s-a publicat în Monitorul Oficial Ordonanța de urgență nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, precum și pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori (”Ordonanța”), care va intra în vigoare la data de 30 septembrie 2016.

  1. Obiectul de reglementare

Ordonanța are drept obiect reglementarea drepturilor și obligațiilor părților în ceea ce privește contractele de credit pentru consumatori privind vânzarea și/sau cumpărarea unor bunuri imobile și contractele de credit garantate cu ipotecă asupra unor bunuri imobile.

Consumatorii sunt definiți drept persoanele fizice, inclusiv codebitorii, ce acționează în scopuri care se află în afara activității lor comerciale sau profesionale.

Actul normativ transpune la nivel național dispozițiile Directivei 2014/17/UE privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidențiale, raportându-se la aspecte specifice pieței naționale.

  1. Aspecte precontractuale

Ordonanța cuprinde prevederi referitoare la informarea corectă și completă a consumatorilor în ceea ce privește materialele publicitare și de promovare privind contractele de credit. Totodată, informațiile personalizate de care consumatorul are nevoie pentru a compara produsele de credit disponibile pe piață trebuie oferite prin intermediul Fișei Europene de Informații Standardizate (FEIS) în timp util, dar nu mai puțin de 15 zile calendaristice înainte de semnarea unui contract (perioadă de reflecție pentru consumator). În cadrul perioadei de reflecție, informațiile cuprinse în FEIS nu pot fi modificate și reprezintă un angajament ferm pentru creditor.

Pe de altă parte, sunt reglementate o serie de interdicții pentru creditori, precum: interzicerea practicilor de legare (oferirea sau vânzarea contractului de credit în cadrul unui pachet împreună cu alte produse sau servicii financiare distincte, contractul de credit nefiind pus la dispoziția consumatorului în mod separat), impunerea unei societăți cu care consumatorul să încheie contractul de asigurare, solicitarea încheierii unui contract de asigurare ce nu este util pentru respectivul contract de credit, perceperea unui comision de analiză dosar în cazul în care creditul nu se acordă etc.

  1. Comisioane

În ceea ce privește costurile pentru consumator pe parcursul derulării contractului de credit, Ordonanța interzice creditorilor să majoreze nivelul comisioanelor, să introducă comisioane noi (cu excepția costurilor specifice unor produse și servicii suplimentare solicitate în mod expres de consumator), să perceapă comisioane la depunere numerar pentru plata ratelor la credit sau la retragere pentru sumele trase din credit.

Totodată, se interzice creditorului perceperea unor comisioane noi în caz de rescadențare, reeșalonare a ratelor sau acordarea unei perioade de grație, precum și perceperea unor comisioane în situațiile în care consumatorii solicită schimbarea garanțiilor (în condițiile în care consumatorul plătește toate costurile aferente constituirii și evaluării noilor garanții).

  1. Modificarea unilaterală a contractului

Referitor la clauzele contractuale, este interzisă modificarea acestora în mod unilateral de către creditor fără încheierea unui act adițional, acceptat de consumator. Orice propunere de modificare a conținutului clauzelor contractuale va fi transmisă consumatorilor cu cel puțin 30 de zile calendaristice înainte de aplicarea lor, consumatorul având la dispoziție un termen de 15 zile calendaristice pentru a comunica opțiunea sa de acceptare sau de neacceptare a noilor condiții. Netransmiterea unui răspuns nu valorează acceptare tacită, iar contractul va rămâne neschimbat.

  1. Conversia împrumutului în valută

Ordonanța reglementează dreptul consumatorului de a putea converti, oricând pe parcursul relației contractuale, un contract de credit în valută într-o monedă alternativă, respectiv:

  1. moneda în care, în principal, consumatorul își primește venitul sau deține activele care finanțează plata creditului;
  2. moneda statului membru în care consumatorul fie a avut reședința la momentul la care a fost încheiat contractul de credit, fie își are reședința în prezent.

Cursul de schimb valutar la care se efectuează conversia este cursul de schimb publicat de Banca Națională a României în ziua solicitării conversiei.

Se interzice încheierea unui nou contract de credit ca urmare a efectuării conversiei, cu excepția cazului în care consumatorul solicită în mod expres acest lucru. Conversia se realizează prin încheierea unor acte adiționale, fără costuri suplimentare pentru consumator.

  1. Rambursarea anticipată

În cazul rambursării anticipate, potrivit actului normativ, consumatorul are dreptul, în orice moment, să ramburseze integral sau parțial obligațiile care îi revin în temeiul unui contract de credit înainte de încetarea acestuia. Acest dreptul nu poate fi condiționat de plata unei anumite sume minime sau de un anumit număr de rate.

Creditorul nu are dreptul să aplice penalizări, să perceapă compensație sau orice alte costuri de la consumator în cazul rambursării anticipate.

  1. Dificultățile de plată și executarea silită

Creditorul trebuie să elaboreze proceduri pentru a identifica, în cel mai scurt timp, consumatorii aflați în dificultate de plată, în scopul prevenirii acumulării restanțelor. Printre măsurile ce pot fi propuse consumatorilor se află următoarele: refinanțarea creditului, prelungirea duratei contractului de credit, oferirea unei perioade fără plăți, reducerea pe perioade scurte a ratei, consolidarea mai multor credite (măsură care poate oferi un termen mai lung și o rată mai mică), rescadențarea sau reeșalonarea ratelor sau conversia creditului. Implementarea acestor soluții se va face fără alte garanții din partea consumatorului și fără reevaluarea garanțiilor existente.

În cazul imposibilității consumatorilor de a-și îndeplini obligațiile contractuale ca urmare a majorării dobânzii cu cel puțin două puncte procentuale (raportat la momentul încheierii contractului), creditorul depune toate diligențele pentru a transmite în scris soluții în raport cu veniturile actuale ale consumatorului. Părțile agreează propunerea prin act adițional ce va fi valabil până la dispariția cauzei, dar nu mai mult de 12 luni.

Creditorul ia toate măsurile pentru a preveni declararea scadenței anticipate, inițierea procedurilor de executarea silită a consumatorilor ori vânzarea debitelor restante către entități care desfășoară activitatea de recuperare creanțe și trebuie să poată face dovada că a depus toate diligențele în acest sens.

Creditorul poate declara creditul scadent anticipat după înregistrarea unui număr de 90 de zile consecutive de restanță de către consumator.  Perioada dintre declararea scadenței anticipate și declanșarea executării silite nu poate fi mai mică de 3 luni.

În situația premergătoare declarării scadente a creditului sau a executării silite, consumatorul are dreptul să solicite creditorului vânzarea bunului imobil ipotecat in mod direct. Creditorul acordă acest drept pentru o perioadă de cel puțin 6 luni. În această situație, executarea se poate declanșa doar după expirarea perioadei în care consumatorul are dreptul să vândă direct imobilul.  

  1. Cesiunea

Creanțele rezultate din contractele de credit neperformante, pentru care creditorul a declarat scadența anticipată ori a inițiat procedura executării silite a consumatorului, pot fi cesionate către entități care desfășoară activitatea de recuperare creanțe (persoana juridică, alta decât creditorul, cu un capital social minim subscris și vărsat ce nu poate fi mai mic de 500.000 lei care desfășoară doar activitatea de recuperare creanțe).

Cesionarul este obligat să aibă sediul social, o sucursală sau un reprezentant în România pentru rezolvarea eventualelor litigii și pentru a răspunde în fața autorităților publice.

În plus, începând cu data de 1 ianuarie 2017, se instituie obligația autorizării entităților care desfășoară activități de recuperare creanțe de către Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor („ANPC”). Cererea de autorizare poate fi depusă de entitățile ce îndeplinesc următoarele condiții:

  1. au sediul social, o sucursală sau un reprezentant în România pentru rezolvarea eventualelor litigii și pentru a răspunde în fața autorităților publice;
  2. persoanele responsabile pentru conducerea și administrarea activității au o bună reputație;
  3. modul în care este remunerat și motivat personalul nu trebuie să depindă de realizarea unor obiective privind recuperarea creanțelor și nici nu este raportat la sumele recuperate;

Procedura de autorizare va fi publicată în termen de 90 de zile de la data intrării în vigoare a Ordonanței prin Ordin al Președintelui ANPC.

În ceea ce privește recuperările de creanțe, se interzice perceperea de comisioane, dobânzi și dobânzi penalizatoare, cu excepția dobânzilor penalizatoare legale și utilizarea de tehnici care să hărțuiască sau să abuzeze orice persoană în legătură cu recuperarea creanțelor.

  1. Servicii de consiliere independentă

Serviciile de consiliere independentă reprezintă oferirea de consiliere sub formă de recomandări personalizate unui consumator cu privire la ofertele, respectiv contractele de credit în mod imparțial și în interesul exclusiv al consumatorului, în funcție de situația financiară, necesitățile și preferințele acestuia.

Serviciile de consiliere independentă pot fi oferite exclusiv de către intermediarii de credite nelegați, autorizați de ANPC. Aceștia pot fi remunerați în mod exclusiv de către consumatori, iar nu de către creditori.

  1. Evaluarea bonității consumatorului

Având în vedere faptul că evaluarea bonității consumatorilor se realizează potrivit reglementărilor Băncii Naționale a României de către creditori, alții decât cei nonfinanciari, Ordonanța reglementează modalitatea de evaluare a bonității consumatorilor de către creditorii nonfinanciari.

Această evaluare se realizează pe baza factorilor relevanți, cu scopul de a vedea dacă consumatorul este capabil să-și îndeplinească obligațiile contractuale, luându-se în considerare nivelul veniturilor și cheltuielilor, precum și alte informații economice și financiare, considerate relevante și necesare.

Detaliile tehnice pentru efectuarea bonității de către creditorii nonfinanciari vor fi stabilite prin ordin al Președintelui ANPC în termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a Ordonanței.

  1. Evaluarea bunului imobil

Pentru evaluarea un bun imobil, trebuie utilizate standardele de evaluare obligatorii adoptate de Asociația Națională de Evaluatorilor Autorizați din România.

Creditorii trebuie să se asigure că evaluarea este realizată de evaluatori independenți în raport cu procesul de acordare a creditului pentru a asigura o evaluare imparțială și obiectivă. De asemenea, consumatorul are dreptul să aleagă dacă evaluarea este realizată de un evaluator angajat/ remunerat de creditor sau este realizată de un alt evaluator.

  1. Cerințe în materie de cunoștințe și competență ale personalului

Personalul creditorilor și intermediarilor de credite trebuie să dețină și își actualizează în mod constant nivelul de cunoștințe și competență în raport cu elaborarea, oferirea sau acordarea contractelor de credit sau furnizarea serviciilor de consiliere, în funcție de caz. Cerințele minime în materie de cunoștințe și competență ale personalului sunt prevăzute în anexa 3 din Ordonanță.

  1. Intermediarii de credite

Pentru a desfășura integral sau parțial activitățile de intermediere a creditelor sau pentru a presta servicii de consiliere, intermediarii de credite sunt înregistrați de ANPC într-un registrul special.

Intermediarii de credite pot numi reprezentanți desemnați, revenindu-le responsabilitatea deplină și necondiționată pentru orice acțiune sau omisiune din partea reprezentantului desemnat.

Admiterea unui intermediar de credite de către ANPC produce efecte pe întreg teritoriul Uniunii Europene, fără a fi necesară altă admitere din partea autorităților competente din statele membre gazdă.

În cazul în care un intermediar care deține o sucursală pe teritoriul României încalcă prevederile Ordonanței, ANPC-ul solicită intermediarului prin notificare, să înceteze încălcarea, în caz contrar putând aplica sancțiuni contravenționale.

  1. Sancțiuni aplicabile

Încălcarea prevederilor din Ordonanță constituie contravenție, sancționabilă cu avertisment sau amendă în valoare de până la 100.000 lei.

Totodată, se pot aplica de către ANPC una sau mai multe dintre următoarele sancțiuni contravenționale complementare:  

  1. respectarea imediată a clauzelor contractuale care au fost încălcate; 
  2. restituirea sumelor încasate fără temei legal, precum și a sumelor aferente clauzelor abuzive astfel cum au fost stabilite prin hotărâre judecătorească definitivă, într-un termen de cel mult 15 zile calendaristice; 
  3. aducerea contractului în conformitate cu prevederile legale, în termen de cel mult 15 zile calendaristice; 
  4. corectarea oricăror neconformități cu prevederile legale constatate prin procesul-verbal de constatare a contravenției, în termen de cel mult 15 zile calendaristice.
  5. suspendarea activității de intermediere de credit până la intrarea în legalitate, în termen de 90 de zile calendaristice; 
  6. radierea înregistrării urmată de suspendarea activității de recuperare creanțe până la conformarea cu prevederile legale; 
  7. suspendarea derulării campaniei publicitare, până la intrarea în legalitate; 
  8. aducerea tuturor contractelor similare în conformitate cu prevederile legale, în termen de 30 de zile calendaristice; 
  9. dispunerea încetării încasării, respectiv restituirea sumelor încasate fără temei legal pentru toate contractele similare, într-un termen de cel mult 15 zile calendaristice.
  1. Aspecte finale

Conform Ordonanței, consumatorii nu pot renunța la drepturile care le-au fost conferite.

După intrarea în vigoare a Ordonanței, având în vedere modificările aduse OUG nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori , domeniul de aplicare al acesteia se va limita doar la contractele de credit care nu vizează achiziționarea unui bun imobil ori care nu sunt garantate cu un bun imobil.

Articol scris de Costin Teodorovici, George Chiocaru și Andra Turtoi.

Descarcă articolul în format pdf.